溃逃！花300多万买房却发现是“凶宅”，买家要求退赔，法院判了

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卖给我的屋子是“凶宅”！我不要了，我要排除条约，你把定金20万元退给我。”

“屋子不是‘凶宅’！命案发生在隔邻的201房，是相互自力的。我让中介卖房就已经明确见告这个事实，没有有意遮掩，生意的衡宇不存在质量瑕疵，而是你买房时没有审慎思量，现在又想忏悔！我要没收你的定金。”

一起退房纠纷案件，蒋某和张某争锋相对，吵得不能开交。他们所说的“凶宅”事实是怎么回事呢？法院会支持蒋某的退房请求吗？来看看案件详情。

图片泉源：视觉中国（图文无关）

360万买的房竟是“凶宅”？

日前，据广州市白云区人民法院新闻，2020年5月，原告蒋某经中介某鸿公司先容，向被告张某购置广州市白云区某小区衡宇，双方签署的《衡宇生意条约》约定衡宇总价为363万元，定金20万元，中介费由蒋某肩负。

越日，蒋某向张某支付定金20万元、向某鸿公司支付中介费6万元。之后，蒋某发现涉案衡宇曾发生凶杀案，要求终止推行条约并退还定金20万元，张某差异意，故蒋某诉至法院。

诉讼中，法院前往公循分局档案室调取刑事案件档案，档案显示，2013年涉案衡宇的隔邻201房发生过凶杀案，但凶杀案发生时涉案衡宇与隔邻201房买通为一套衡宇。凭证涉案衡宇不动产权证的房地产平面附图显示，涉案衡宇的南侧与201房相邻。

争议焦点：1.涉案衡宇是否发生过非正常殒命事宜？2.《衡宇生意条约》能否排除？

法院以为，凭证法院调取的刑事案件部门档案中的现场勘验笔录可知，涉案衡宇在凶杀案发生时与相邻的201房买通为一套六室两厅的衡宇，据此可以认定涉案衡宇发生过非正常殒命的重大刑事案件。纵然涉案衡宇与相邻的201房在出售时已被恢复物理距离，但不影响涉案衡宇曾发生过非正常殒命的重大刑事案件的事实存在。

原告主张被告出售的涉案衡宇存在质量瑕疵，要求排除《衡宇生意条约》。本案中，衡宇的质量除衡宇的主体修建、装修等客观质量外，还包罗衡宇是否便于生涯栖身使用等生意价值，对生意价值之瑕疵的拯救应与质量之瑕疵作统一处置，可类推适用质量之瑕疵的划定。

中华民族传统习俗中存在追求喜庆祥瑞、隐讳殒命和趋利避害的心理，这并非封建迷信的局限，而是社会传统遗留下来的一种善良无害的习惯。凭证我国传统的民俗民俗及民众的一样平常心理，衡宇内发生过非正常殒命事宜，将导致通俗民众在正常生意情形下通常不愿购置该衡宇。

凭证民法典相关划定和前述剖析，涉案衡宇发生过非正常殒命的重大刑事案件属于标的物质量不相符质量要求，原告可要求排除条约。

条约排除后，被告应返还定金20万元给原告。因被告交付的涉案衡宇存在质量问题，故原告要求被告赔偿中介费损失6万元正当合理。

裁判效果：白云法院一审讯断排除双方签署的《衡宇生意条约》，被告张某向原告蒋某返还定金200000元、赔偿中介费损失60000元。

被告张某不平，提起上诉，广州市中院二审讯断，驳回上诉，维持原判。

法官：涉“凶宅”衡宇生意有见告义务

“凶宅”的由来

“凶宅”是指曾发生枉死、他杀、含冤或恨而自杀等非自然殒命事宜，同时随同人们的相体贴理因素或是灵异事宜频传的修建物。“凶宅”之说早在唐《朝夜佥载》中就有纪录：“其宅中无人居。问人，云此是公主凶宅，人不敢居”。虽有迷信之嫌，但社会民众普遍感应隐讳和恐惧，“凶宅”之说逐渐形成了一种民间文化习俗，客观上对衡宇的市场价值发生一定晦气影响，并进而左右买家的购房意向，成为购房时需要思量的主要因素，在执法上归于善良习惯，受到珍爱。

“凶宅”的认定

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“凶宅”自己是一种文化征象，并没有明确的尺度。需要连系事宜的恶性水平、发生的事宜以及社区影响等因素，综合认定是否对衡宇居家和市场价值造成影响。本案中，原告所购置的衡宇2013年发生恶性凶杀案，虽然涉案衡宇现在作了距离，然则那时是连为一体，处于“凶宅”的局限。

涉“凶宅”衡宇生意的见告义务

“凶宅”属于直接影响案涉衡宇生意的重大信息，不管根据条约约定的见告义务照样凭证忠实信用原则，出售人在出售案涉衡宇时均应向购置者见告上述信息，由购置者自己决议是否购置。

如出买方明知而有意没有将上述信息见告，有意遮掩了真真相形，从而影响购置方的准确判断，最终做出违反自己真实意思的示意，其行为组成诓骗。购置者在执法划定的时代内，可以向法院请求取消生意条约。

本案中，被告示意对“凶宅”一事并不知情，因被告购置时间不长，无从判断是否知情，不能认定被告存在有意诓骗、遮掩等行为。综合本案情形，原告主张被告交付的衡宇存在质量瑕疵，要求排除条约，相符执法划定。

另外，在司法实践中，亦有出卖方对“凶宅”信息不知情，买受人以订立的生意条约存在重大误解为由，要求取消条约并获得法院支持的案例存在。因此，涉案条约依法应予取消。条约取消后，被告已经收取的定金应当全额单倍返还给原告。

“凶宅”竟也受人追捧

虽说大部门通俗人都市对“凶宅”避之不及，但却仍有一些人对“凶宅”趋之若鹜。

据中国江苏网，2018年7月，南京市瑞景文华小区一栋发生过碎尸案的三层别墅在经由93次延时后，以786万元成交，凌驾起拍价351万元。

图片泉源：阿里拍卖

据钱江晚报，2020年7月14日，位于杭州丁桥景园的一套产证面积为93.4平米的著名“凶宅”履历了52次举牌，43次延时，在14人的争抢中终于成交。这个222.14万的成交价基本上等同于评估价，丝毫没有“凶宅”因素影响。

据凤凰网房产，2020年8月，合肥市滁州路1号西席新村（东区）一座曾发生杀人碎尸案的“凶宅”履历了28次延时，最终以86.43万成交！比起拍价55.93万凌驾30多万！甚至比该标的物评估价（79.9万）还高！

那么到底这些凶宅都卖给了哪些人呢？据钱江晚报，通常买凶宅的人主要有三类：

第一类是想要借此来贷款的人。由于凶宅的成交价比市场价少了许多，但银行的估价往往照样会向市场价看齐，买家有可能贷出跨越现实成交价的贷款额。不外这种方式也要看详细都会，许多都会衡宇贷款是要做三价合一，也就是成交价、评估价和网签价相等，生意条约上已标明价钱，银行就不会再给你多贷款了。

第二类是想用凶宅来做投资的人。好比号称“香港凶宅大王”的伍冠流，从上世纪90年月购置凶宅最先，生意之间赚了不少，据估量，伍冠流手头上的凶宅多达数十套。

最后一类购置凶宅的人就是通俗买家了，这类人买来主要就是自住了。现在许多一二线都会的房价居高不下，相比之下凶宅往往价钱会在原基础上打6～8折，在一些手头资金有限的购房者看来，“吉不吉祥”、“风水好欠好”这些若干都带有些迷信的色彩，说到底，凶宅只是一套价钱低廉的屋子而已。

甚至有民间人士提议确立了凶宅大数据平台“凶宅集”，虽然较为粗拙，但已经收录了12座都会共6159套凶宅房源。

图片泉源：官网截图

编辑|段炼 易启江 杜恒峰

校对|程鹏

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